Pomysł kredytu 0% na mieszkanie podzielił ośmiogwiazdkową koalicję. Grupa Hołowni i Lewica są przeciwne, PO i PSL są „za”. Spór jest realny, bo w dziurawym, jeszcze przedpowodziowym budżecie „znaleziono” na wsparcie budownictwa mieszkaniowego 4,28 mld złotych. Czy ta kwota utrzyma się, dziś nie wiadomo. Jeżeli zwycięży opcja zeroprocentowa to te pieniądze trafią ostatecznie, przede wszystkim do banków i deweloperów. Dostępność do mieszkań nie zwiększy się. Ostatnio ogłoszono, że osoby ze środowiska deweloperskiego hojnie wspierały PO i PSL. Więcej wyjaśniać chyba nie trzeba.
Wspierać popyt czy podaż?
Co zrobić, aby zwiększyć dostępność mieszkań? Napisałem na ten temat na portalu wPolityce 19 stycznia 2023 roku. Przypomnę główne tezy testu w odniesieniu do dzisiejszej sytuacji.
Budownictwo mieszkaniowe można wspierać od strony popytowej, czyli realnie czy pozornie poprawiać możliwości finansowe nabywców. Można też tworzyć mechanizmy zwiększające podaż, czyli ilości oferowanych na rynku mieszkań.
Wspieranie popytu jest dla polityków bardziej kuszące. Atrakcyjnie brzmi stwierdzenie, że obywatel dostanie kredyt mieszkaniowy oprocentowany 2 % albo 0%, lub inne pozornie korzystne dla niego rozwiązanie. Mieszkań od tego nie przybywa, ale ceny idą w górę. Po prostu, działa tu fundamentalne prawo rynku: jeżeli nabywca może zapłacić więcej za dane dobro – to zapłaci. W wypadku takiego wsparcia beneficjantami będą deweloperzy, ponieważ więcej mogą zażądać za mieszkanie i banki, bo udzielą większy wolumen kredytów, zaś budżet państwa zredukuje ich ryzyko spłacając odsetki.
Odmiennie do sprawy podszedł rząd Beaty Szydło. W 2016 roku Minister Infrastruktury i Budownictwa Andrzej Adamczyk opracował i wdrażał program rozwoju budownictwa mieszkaniowego od strony podażowej. Niewykorzystane grunty należące do Skarbu Państwa będące w dyspozycji PKP, Lasów Państwowych, Agencji Mienia Wojskowego, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wojewodów i innych agend rządowych trafiły do Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). KZN przy współpracy z samorządami rozpoczął budowę mieszkań. Uruchomienie programu, który miał w perspektywie kilku lat zwiększyć podaż o kilkaset tysięcy tanich mieszkań spowodowało odczuwalną obniżkę cen na rynku!
Reakcja była natychmiastowa. Czołowe media komercyjne zaczęły regularnie pisać i mówić o rekonstrukcji rządu. Pierwszym do odwołania miał być minister Andrzej Adamczyk. Gdy na początku 2018 roku przyszła zapowiadana rekonstrukcja rządu, Andrzej Adamczyk pozostał ministrem, ale już tylko infrastruktury. Budownictwo zostało przeniesione do Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju i słuch o nim zaginął a ceny mieszkań poszły w górę . KZN i jego rola była systematycznie ograniczana. Aktualnie funkcjonuje jako wsparcie do programu Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych. Działają one zwykle tam, gdzie deweloperzy nie są zainteresowani budowaniem, bo ceny są niskie. Zyski są realizowane w głównych metropoliach. Na dzisiaj SIM-y zamierzają wybudować około 35 tys. mieszkań pod wynajem. Na stronach internetowych SIM-ów niewiele jest informacji o działaniach i efektach, więcej pisze się o zamiarach i planach. Kolejki najemców też się nie ustawiają.
Budownictwa mieszkaniowe czeka też brutalny cios od Unii Europejskiej. Wymogi wynikające z ETS 2 narzucą w bliskiej perspektywie zeroemisyjność budynków. Radykalnie wzrosną koszty użytkowania już istniejących budynków. Ceny nowych mieszkań wzrosną o 20- 30%. Ile, dokładnie nie wiadomo, ale na pewno będzie to wzrost bolesny.
Kluczowy kierunek zmian – zwiększenie podaży gruntów i mieszkań
Jednym ruchem nie rozwiążemy problemów budownictwa mieszkaniowego, ale proponuję położenie większego nacisku na rozwijanie mechanizmów strony podażowej.
- Pierwszym warunkiem znaczącego zwiększenia liczby oddawanych mieszkań jest wzrost podaży terenów budowlanych: uzbrojonych i przygotowanych pod względem formalnym do rozpoczęcia inwestycji mieszkaniowych. Największym dysponentem gruntów są samorządy gmin i miast. Zdecydowanego wsparcia strategicznego dla budowy mieszkań, opartego na jasnych zasadach – z ich strony nie widać. Dla przykładu, stosowana praktyka sprzedaży terenów nieuzbrojonych powinna być zakazana.
- Radykalne zwiększenie dotacji dla samorządów i innych podmiotów na uzbrajanie terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Dotacje powinny być wykorzystane w okresie 2-3 lat, a jeśli nie – następowałby ich zwrot.
- Maksymalne uproszczenie procedury przeprowadzania zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jeżeli grunty zostaną przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Na przykład „Ustawa Sobonia” z 2019 roku, zakłada, że po spełnieniu określonej listy warunków inwestor może na posiadanym gruncie wybudować budynek mieszkalny. Jednak ostateczną decyzję podejmują lokalni politycy (rada gminy – a realnie wójt, burmistrz albo prezydent) i mogą oni odmówić zgody na budowę bez podania przyczyny. I tak często działo się.
- Przywrócenie ulg mieszkaniowych – zarówno małej, pozwalającej na modernizację i remonty mieszkań, jak i dużej, umożliwiającej finansowanie przez osoby o bardzo wysokich dochodach budowy nowych mieszkań na sprzedaż lub pod wynajem.
- Konsekwentne zasilanie zasobów Krajowego Zasobu Nieruchomości w grunty znajdujące się w zasobach Skarbu Państwa i przygotowywanie ich do wykorzystania pod budownictwo mieszkaniowe. Z jego zasobów powinny korzystać nie tylko SIM-y.
- Zwiększenie niewykorzystywanego potencjału podażowego jakim dysponują spółdzielnie mieszkaniowe. Przecież to spółdzielnia zaciąga kredyt i rozlicza się z bankiem. Lokator spłaca kredyt w opłatach czynszowych. Inwestowanie w nowe lokale przez spółdzielnie mieszkaniowe hamuje m. in. przepis art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wg niego spółdzielnia w ciągu 14 dni po wybudowaniu nowego budynku ( formalnie po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu) jest zobowiązana do zawiadomienia lokatorów, że w terminie trzech miesięcy mogą zrezygnować z funkcjonowania w spółdzielni mieszkaniowej i mogą założyć wspólnotę. Wystarczyłoby zniesienie tej regulacji, aby Spółdzielnie chętniej rozpoczynał budowy.
- Zmiana polityki Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) wobec kredytu hipotecznego. Komisja zaostrza kryteria przyznawania kredytu z przeznaczeniem na zakup mieszkania czy budowę domu, mimo że kredyty hipoteczne posiadają pełne zabezpieczenie na kredytowanej nieruchomości. Utrudnianie dostępu do kredytu mieszkaniowego, a w konsekwencji utrudnianie Polakom wejście w posiadanie nieruchomości będzie zwiększało parcie na wynajmowanie mieszkań. Taka polityka jest zgodna z praktyką masowego wykupywania nowych mieszkań w Polsce przez międzynarodowe fundusze inwestycyjne, ale nie z polskim interesem.
- Opracowanie katalogu typowych projektów domów jednorodzinnych. Wyłonionych w formie otwartego konkursu zaadresowanego do architektów. Domy budowane wg projektów typowych uzyskiwałyby pozwolenie na budowę w bardzo uproszczonym trybie. Byłyby to domy do 150- 200 m2, aby zaspokoić potrzeby jednego pokolenia.
- Tam, gdzie to tylko możliwe wprowadzanie typizacji i standaryzacji domów przez zmianę norm i przepisów budowlanych. Wsparcie dla firm dostarczające takie rozwiązania z fabrykami domów włącznie.
- Wspieranie z publicznych środków nowoczesnych rozwiązań i technologii pozwalających na budowę domów energooszczędnych, zeroemisyjnych, pasywnych itp. Bez względu jakie ostatecznie rozwiązania przyjmuje EU, będziemy musieli się z tym tematem zmierzyć.
Podsumowując: równie ważna jak dotychczas stosowana strategia popytowa jest strategia podażowa i jej główny kierunek: zwiększenia wolumenu dostępnych mieszkań poprzez kreowanie w pełni przygotowanych terenów inwestycyjnych pod budownictwo mieszkaniowe oraz możliwe i rozsądne ułatwienia w ich budowie.
Jerzy Szmit
W latach 2015-17 podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa
